界面新闻记者 |
3月31日晚间，万科披露了2025年年度报告。财报显示，公司全年营业收入2334.3亿元，同比下滑32.0%；归母净利润-885.6亿元，亏损额同比扩大78.98%；合同销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%；全年完成超11.7万套房屋的交付工作。
在年报《致股东》中，万科管理层坦言：“2025年公司受多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。对此，公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。”同时，管理层表示，“要化解过往‘高负债、高周转、高杠杆’发展模式所形成的负担和问题仍需时日”。
尽管业绩深陷亏损，但过去一年万科在风险化解方面持续推进。通过存量资源盘活、大宗资产交易与大股东深铁集团的资金支持，万科全年完成332.1亿元公开债务偿付，累计盘活货值338.5亿元，并且自去年11月起，公司已陆续启动三笔公开债的展期协商并获得通过。
业绩承压
从收入结构看，房地产开发业务作为万科的核心板块，全年收入贡献1906.5亿元，同比减少36.7%，成为营收下滑的主因，占比81.7%；物业服务收入表现相对稳健，贡献营收355.2亿元，同比增长7.2%，占比15.2%。
销售端压力同样显著。2025年万科实现销售面积1025万平方米，销售金额1340.6亿元，同比降幅均超四成。
对于业绩亏损，万科在财报中给出了四方面解释：一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房库存，这些项目地价获取成本较高，销售情况低于预期。
二是新增计提了信用减值和资产减值。据财报披露，2025年万科结合市场形势与项目实际情况，新增计提存货跌价准备208.3亿元，资产减值损失合计达219.3亿元，同比大增205.9%。即使剔除减值影响，公司全年仍录得较大规模经营亏损。
三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
偿债压力犹在
财务方面，截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8%。公司持有货币资金672.4亿元，较年初有所下降。净负债率升至123.5%，较2024年末提高42.9个百分点，资产负债率76.9%。
从现金流量表来看，全年经营活动产生的现金流量净额为-9.9亿元，筹资活动现金净流出249.2亿元，反映出万科仍面临较大的流动性压力。
面对债务压力，万科大股东深圳地铁集团持续发挥关键支持作用。财报显示，截至报告披露日，深铁集团已累计向万科提供股东借款335.2亿元，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。
值得注意的是，2025年11月起，万科陆续就“22万科MTN004”“22万科MTN005”两笔中期票据以及“H1万科02”（原“21万科02”）公司债启动展期协商程序。截至年报披露日，相关展期议案已获得债券持有人会议表决通过，这也是万科在公开市场债务管理上的重要转折。
在投资者交流会上，万科管理层对公司当前的债务形势也做出评估：“受多重内外部因素影响，公司当前经营形势依然十分严峻。”管理层承认，历史上未能及时摆脱“高负债、高周转、高杠杆”的扩张惯性，出现了“投资布局分散、多赛道拓展过度、高度依赖总部融资”等问题，给当前化险工作带来巨大挑战。
对于2026年的偿债安排，万科透露，年内仍有到期公开债合计146.8亿元，其中4月-7月为偿债高峰期，集中到期债务约112.7亿元。万科表示，将秉持坦诚务实的态度与债权人密切沟通，“恳请各方继续给予理解、支持与包容，给予公司化解风险的时间与空间”。
除了依靠大股东输血，万科也在积极通过多种方式自救。在资产盘活方面，2025年全年完成大宗资产交易31宗，涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元，实现盘活回款57.5亿元。通过存量资源盘活，新增和优化产能338.5亿元。
经营业务相对稳健
与传统开发业务下滑形成对比，万科的经营服务业务保持增长态势。2025年，该类业务全口径收入580.1亿元，占总营收比例进一步提升。
具体来看，万物云实现营业收入373.6亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长2.5%。报告期内，万物云完成超300个蝶城提效改造，AI智能体规模化应用推动管理费用下降10.1%。
长租公寓业务“泊寓”运营管理27.02万间，开业19.78万间，出租率95.4%，其中13.2万间纳入保障性租赁住房；商业开发与运营方面，印力管理的商业项目整体出租率94.5%，上海前湾印象城MEGA顺利开业，成为城市级新标杆；物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%，其中冷链收入增长25.5%。
“公司各经营服务业务已相对独立并取得规模与品牌优势。”在分析师会议上，万科管理层介绍道。
此外，在融资端，万科全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款）。存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。
不过，存货结构仍对万科构成压力。截至2025年末，万科存货金额为3737.4亿元，其中已完工开发产品（现房）1144.5亿元，占比30.6%。
聚焦化险与发展
面对2026年，万科在年报中提出将聚焦“化险”和“发展”两大主题。一方面，坚定推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务，重整投资机制，聚焦重点城市、核心板块及优势产品。
另一方面，持续提升产品与服务能力，对标“好房子”要求，打通产品力、建造力、交付力与服务力。同时，探索业务模式创新，面向优质企业客户提供全周期、全链条不动产运营服务。
在科技赋能方面，万科接下来计划全面推动AI技术在不动产开发运营各环节的应用，加快构建大会员体系及企业态客户系统，实现精准获客。
在谈及关于估值提升的提问时，万科管理层坦言，2025年初至今股价表现“确实不尽如人意，未能给投资者创造理想的回报”。
管理层表示，估值修复需要依靠债务化解、资债结构优化、开发业务企稳以及盈利能力的实质性改善来共同推动。未来将继续推动与公司战略协同度较低的业务及资产剥离，进一步优化现金流与资产负债结构。